A reforma tributária criou novas regras para determinar quando uma pessoa física que recebe aluguéis será considerada contribuinte do IBS e da CBS. A resposta resumida é: uma pessoa física que exerça somente a atividade de locação pode alugar até três imóveis distintos sem ser enquadrada no regime regular do IBS e da CBS por esse critério.
Entretanto, isso não significa que os aluguéis sejam totalmente isentos de impostos. O Imposto de Renda da Pessoa Física continua seguindo regras próprias e pode alcançar os rendimentos provenientes até mesmo de um único imóvel.
Quando a pessoa física passa a pagar IBS e CBS sobre aluguéis?
De acordo com o artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, a pessoa física será considerada contribuinte regular do IBS e da CBS quando, no ano-calendário anterior, estiverem presentes simultaneamente duas condições:
- a receita total com locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis ultrapassar o limite legal de R$ 240 mil, atualizado pelo IPCA; e
- essas operações envolverem mais de três imóveis distintos.
Portanto, a regra exige a presença dos dois requisitos ao mesmo tempo. “Mais de três imóveis” significa, na prática, quatro ou mais imóveis.
O valor de R$ 240 mil é a referência original prevista na lei. Como a legislação determina sua atualização mensal pelo IPCA desde janeiro de 2025, o contribuinte deve verificar o valor atualizado divulgado oficialmente antes de fazer seu enquadramento.
Exemplos práticos
Considere as seguintes situações, apenas para compreender a regra:
| Situação | Enquadramento no IBS/CBS pela locação |
|---|---|
| Três imóveis e receita acima do limite | Não, porque não existem mais de três imóveis |
| Cinco imóveis e receita abaixo do limite | Não, porque o limite de receita não foi superado |
| Quatro imóveis e receita acima do limite atualizado | Sim, porque os dois requisitos estão presentes |
| Um único imóvel alugado | Não há enquadramento no IBS/CBS por esse critério, mas pode existir IRPF |
Esses exemplos consideram uma pessoa física que realiza somente locações. Venda habitual de imóveis, incorporações, loteamentos ou outras operações imobiliárias possuem critérios próprios e podem alterar o enquadramento.
Existe uma regra para quem ultrapassa o limite durante o próprio ano?
Sim. A legislação também prevê o enquadramento quando, no próprio ano-calendário, a receita com locações superar em mais de 20% o limite anual atualizado, desde que as operações envolvam mais de três imóveis distintos.
Utilizando apenas o valor original de R$ 240 mil, sem a correção pelo IPCA, o correspondente seria R$ 288 mil. Na prática, porém, deve ser considerado 120% do limite oficialmente atualizado.
O que é considerado um imóvel distinto?
A quantidade não depende apenas do número de contratos de aluguel. Cada unidade imobiliária autônoma que permita utilização separada pode ser tratada como um imóvel distinto, ainda que não tenha matrícula individualizada.
Assim, quatro apartamentos alugados dentro de um mesmo edifício podem representar quatro imóveis distintos. A regulamentação também estabelece critérios específicos para frações ideais e propriedades em condomínio.
E o Imposto de Renda sobre os aluguéis?
O limite de três imóveis vale para o enquadramento da pessoa física no regime regular do IBS e da CBS. Ele não representa uma isenção de Imposto de Renda.
Os valores recebidos como aluguel constituem rendimentos tributáveis para o IRPF. Quando o aluguel é recebido de outra pessoa física, inclusive por intermédio de uma imobiliária, normalmente deve ser registrado no Carnê-Leão Web. Se o locatário for uma empresa, o rendimento deve ser informado como recebido de pessoa jurídica.
A existência de imposto a pagar dependerá do total dos rendimentos tributáveis, das deduções admitidas e da tabela vigente. Portanto, uma pessoa que alugue somente um imóvel pode ter de recolher Imposto de Renda, mesmo sem qualquer obrigação de IBS ou CBS.
Em determinadas situações, podem ser deduzidos do aluguel recebido valores como condomínio, impostos, taxas e despesas de cobrança, desde que esses encargos tenham sido efetivamente suportados pelo proprietário e sejam atendidas as condições da Receita Federal.
Conclusão
Para fins específicos do IBS e da CBS, a pessoa física que realize somente locações pode manter até três imóveis alugados sem preencher o requisito quantitativo do regime regular.
A partir do quarto imóvel, será necessário verificar também a receita anual. O enquadramento somente ocorrerá, pela regra geral, quando houver quatro ou mais imóveis e a receita superar o limite legal atualizado.
Isso não elimina a tributação pelo Imposto de Renda. Os aluguéis continuam sendo rendimentos tributáveis e devem ser corretamente declarados, ainda que provenham de apenas um imóvel.
Fontes oficiais
- Lei Complementar nº 214/2025 — especialmente o artigo 251
- Decreto nº 12.955/2026 — especialmente o artigo 382
- Receita Federal — Rendimentos do capital e aluguéis
- Receita Federal — Rendimentos sujeitos ao Carnê-Leão
Este artigo apresenta informações gerais. O enquadramento concreto depende das receitas, dos imóveis e das demais atividades realizadas pelo contribuinte.