Quem recebe aluguel precisa observar não apenas o valor recebido, mas principalmente quem é o locatário. Em regra, o proprietário residente no Brasil deve calcular mensalmente o Carnê-Leão quando recebe rendimentos tributáveis de aluguel pagos por outra pessoa física ou por uma fonte situada no exterior.
O Carnê-Leão não é um imposto diferente. Ele é uma forma de antecipar mensalmente o Imposto de Renda que depois será considerado na Declaração de Ajuste Anual.
Aluguel pago por pessoa física
Quando o imóvel é alugado para uma pessoa física, o rendimento está sujeito às regras do Carnê-Leão. O proprietário deve somar os aluguéis recebidos no mês, descontar somente as despesas permitidas e verificar se existe imposto a pagar conforme a tabela mensal vigente.
Isso pode acontecer desde o primeiro imóvel. A obrigação não depende da quantidade de propriedades alugadas.
Por exemplo, se uma pessoa recebe aluguéis de dois inquilinos diferentes, os valores devem ser somados para o cálculo mensal. Não é correto analisar cada contrato separadamente para verificar o limite de isenção.
E quando existe uma imobiliária?
A existência de uma imobiliária não altera a natureza da fonte pagadora.
Se o inquilino for uma pessoa física, o rendimento continua sendo considerado recebido de pessoa física e deve ser informado no Carnê-Leão Web, mesmo que a imobiliária administre o contrato, cobre o aluguel e repasse o valor ao proprietário.
Segundo a Receita Federal, somente quando o imóvel é alugado para uma empresa o rendimento deve ser declarado como recebido de pessoa jurídica.
| Situação | Tratamento |
|---|---|
| Inquilino pessoa física e pagamento direto ao proprietário | Carnê-Leão |
| Inquilino pessoa física e aluguel administrado por imobiliária | Carnê-Leão |
| Imóvel alugado para uma empresa | Rendimento recebido de pessoa jurídica |
| Aluguel recebido de fonte situada no exterior | Carnê-Leão |
Qual é a data do recebimento?
Para fins tributários, considera-se recebido o aluguel na data em que o inquilino paga ao proprietário ou à administradora do imóvel.
Assim, quando há uma imobiliária, deve ser observada a data em que o locatário fez o pagamento à administradora, ainda que o dinheiro seja repassado ao proprietário posteriormente.
Quais despesas podem ser descontadas?
Algumas despesas podem ser excluídas do valor tributável quando forem exclusivamente suportadas pelo proprietário. Entre elas estão:
- IPTU e outros impostos ou taxas incidentes sobre o imóvel;
- despesas de condomínio;
- taxa de administração ou cobrança da imobiliária;
- emolumentos relacionados ao imóvel;
- aluguel pago pelo proprietário no caso de sublocação.
Se o IPTU ou o condomínio forem pagos diretamente pelo inquilino, esses valores não poderão ser descontados novamente pelo proprietário.
É importante guardar contratos, recibos, comprovantes de pagamento e demonstrativos fornecidos pela imobiliária.
Todo aluguel gera imposto mensal?
Não necessariamente. A Receita Federal orienta que o proprietário some todos os rendimentos sujeitos ao Carnê-Leão recebidos no mês e aplique a tabela vigente.
Se o total estiver dentro do limite de isenção da tabela mensal, o contribuinte fica dispensado de apurar o Carnê-Leão naquele mês. Acima desse limite, deve realizar o cálculo, que poderá ou não resultar em imposto depois das deduções e reduções permitidas.
As faixas podem mudar de um ano para outro. Por isso, não é recomendável colocar no contrato ou utilizar indefinidamente um valor fixo como referência de isenção.
Mesmo quando não houver DARF a pagar, os aluguéis deverão ser informados na declaração anual, caso o proprietário esteja obrigado a apresentá-la.
Quando o imposto deve ser pago?
Quando o cálculo resultar em imposto, o pagamento deve ser feito por DARF, com o código de receita 0190, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel.
Por exemplo, o imposto relativo a um aluguel recebido em agosto deverá ser pago até o último dia útil de setembro.
O pagamento em atraso fica sujeito a multa e juros. Quando o valor calculado for inferior a R$ 10, o sistema não gera imediatamente o DARF e acumula o valor para o período seguinte.
Como acessar o Carnê-Leão?
Desde 2021, o preenchimento é realizado no Carnê-Leão Web, disponível no portal e-CAC da Receita Federal. Os valores registrados podem ser importados para a declaração anual do Imposto de Renda, facilitando o preenchimento e reduzindo divergências.
Imóvel pertencente a mais de uma pessoa
Quando o imóvel pertence a mais de um proprietário, cada um deve declarar a parcela do aluguel correspondente à sua participação, conforme o contrato e a propriedade do bem.
No caso de bens comuns do casal, a Receita permite, conforme a situação, a tributação de 50% em nome de cada cônjuge ou da totalidade em nome de um deles.
Carnê-Leão não é a mesma coisa que IBS e CBS
A regra do Carnê-Leão pertence ao Imposto de Renda e não deve ser confundida com os critérios da reforma tributária para o IBS e a CBS.
Uma pessoa pode não estar enquadrada no IBS e na CBS por possuir até três imóveis e, ao mesmo tempo, precisar calcular o Carnê-Leão sobre os aluguéis recebidos de pessoas físicas.
Conclusão
O proprietário deve observar o Carnê-Leão principalmente quando recebe aluguel de pessoa física, inclusive por intermédio de imobiliária.
É necessário somar os rendimentos do mês, considerar as despesas admitidas e aplicar a tabela mensal vigente. Se houver imposto, o pagamento deve ser realizado até o último dia útil do mês seguinte.
Quando o locatário é uma empresa, o rendimento não passa pelo Carnê-Leão e deve ser informado como recebido de pessoa jurídica.
Fontes oficiais
- Receita Federal — Rendimentos sujeitos ao Carnê-Leão
- Receita Federal — Como calcular e pagar o Carnê-Leão
- Receita Federal — Aluguéis administrados por imobiliária
- Receita Federal — Tabelas do Imposto de Renda
Conteúdo informativo. A situação concreta deve ser analisada considerando os contratos, os demais rendimentos e a legislação vigente no período.